La recette du gouvernement pour des loyers modérés : L’accès au logement peut être assez difficile, voire inatteignable pour certains. Les grandes villes surtout ont un marché immobilier locatif faible par rapport à la demande et les prix ne cessent d’augmenter d’année en année. Alors qu’auparavant, les difficultés à louer ne touchaient que les revenus les plus bas, aujourd’hui, elles s’étendent jusqu’aux revenus moyens.

Afin de freiner ce phénomène et inciter les bailleurs à pratiquer des loyers modérés, plusieurs dispositifs ont été mis en place par le gouvernement. Tous reposent sur des aides et exonérations fiscales. D’autres mesures sont actuellement à l’étude et devraient être validées prochainement.

Dispositifs déjà en vigueur

Plusieurs dispositifs sont en vigueur depuis des années pour exonérer d’impôt certains propriétaires qui pratiquent des loyers modérés.

Dispositif Cosse

Adopté en 2016, il est aussi appelé dispositif « louer abordable ». Il est réservé aux bailleurs conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).

Pour bénéficier du dispositif, le bien immobilier loué doit répondre à certaines conditions.

Il doit être :

• non meublé
• la résidence principale du locataire
• à niveau concernant les performances énergétiques
• mis en location pour un loyer inférieur à un plafond défini.

Le locataire, quant à lui, doit avoir des revenus inférieurs à un certain plafond et ne pas être de la famille du propriétaire ni appartenir à son foyer fiscal.

Lorsque le propriétaire passe une convention avec l’Anah, il peut choisir entre trois niveaux de loyer et l’exonération associée à chacun : intermédiaire, social ou très social.

Le niveau d’exonération dépend aussi de la zone où est situé le logement. Chaque zone est classée en fonction du déséquilibre entre l’offre locative et la demande. Plus l’offre est faible, plus l’exonération est haute. Celle-ci peut aller, en fonction des situations, de 15 à 85% des revenus bruts du logement.

Dispositif Pinel pour le neuf

Introduit en 2015, le dispositif Pinel est prolongé, par la loi de finance 2021 jusqu’à fin décembre 2024. Mais à partir de 2021, il ne s’appliquera plus qu’aux logements situés dans des immeubles d’habitation collective. Les villas construites en copropriété, par exemple, ne sont plus concernées.

Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA et être situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une région où la demande en logements de location est supérieure à l’offre. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué à toute personne extérieure au foyer fiscal du propriétaire, y compris ses enfants.

Le locataire doit, cependant, avoir des revenus inférieurs à un certain seuil qui est revu chaque année dans la loi de finances. Ce plafond varie en fonction des zones, de la situation familiale et du nombre de personnes à charge du locataire.

La loi Pinel est bénéfique sur le long terme puisque pour en bénéficier, il faut louer le logement pendant au moins 6 ans. Le taux de défiscalisation accordé est de :

• 12% pour une durée de 6 ans
• 18% pour une durée de 9 ans
• 21% pour une durée de 12 ans

Dans le cadre de ce dispositif, les loyers sont plafonnés en fonction des zones. En 2021, ils varient entre 9,13€ et 17,55€ par mètre carré.

Dispositif Denormandie

Aussi appelé Pinel ancien, ce dispositif vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien rénové. Il est soumis à des conditions très proches de celles de la loi Pinel. Il ouvre droit aux mêmes taux de défiscalisation sur les mêmes durées de location.

Dispositif à venir

Tout en maintenant et prolongeant les dispositifs déjà existants, le gouvernement envisage de lancer de nouvelles incitations des loyers modérés.

Pinel à taux réduit et « Super Pinel »

La loi de finances 2021 prévoit la diminution des avantages Pinel à partir de 2023. Les achats de logements neufs ou les logements neufs construits à partir du 1er janvier 2023 ne bénéficieront que de 10,5%, 15% et 17,5% de défiscalisation pour 6, 9 ou 12 ans de location. Ces taux sont actuellement de 12%,18% et 21%.

Les taux vont encore baisser à partir de 2024, pour passer à 9%, 12% et 14%, pour les mêmes périodes de location.

Toutefois, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé, en octobre, le lancement, à partir de 2023 d’un « Super Pinel ». Ce dispositif cohabitera avec le Pinel actuel qui doit être maintenu jusqu’à fin 2024.

Cette nouvelle incitation permettra aux propriétaires de biens immobiliers neufs de bénéficier d’une défiscalisation à taux plein comme dans l’actuel Pinel.

Les conditions d’éligibilité à ce nouveau dispositif devraient être revues. Notamment en ce qui concerne le respect de certaines normes écologiques et de confort.