Le déficit foncier est un procédé de droit commun permettant une déduction du revenu global. Il s’adresse principalement aux propriétaires bailleurs soucieux de réduire leurs revenus fonciers.
Le principe du déficit foncier : un investisseur achète un bien immobilier ancien afin de le rénover et le louer. Le coût des charges peut dépasser celui des revenus fonciers. dans la limite de 10 700€/an. Le déficit foncier restant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ainsi il peut diminuer le montant de son impôt sur le revenu, grâce aux dispositions légales prévues à l’article 156 du CGI (Code général des impôts) sur le traitement des déficits fonciers.
MISE À JOUR DÉFICIT FONCIER 2023
Le bien doit être loué pendant 3 ans après l’année de l’imputation du revenu global, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Ainsi, si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026.
Louer le logement non meublé pendant 3 ans après l’année de l’imputation du revenu global.
Il doit s’agir de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien mais pas de travaux d’agrandissement et de reconstruction du bien.
Vous pouvez déduire également de vos revenus fonciers :
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement quant à eux ne peuvent être déduits du revenu foncier.
Le bien immobilier doit être situé en France.
L’investisseur doit être domicilié fiscalement en France.
Ne pas avoir investi au préalable dans un système de réduction d’impôt dans les départements d’Outre-Mer (loi Girardin).
Le montant des travaux de rénovation vient s’imputer sur les revenus fonciers de l’année et peut créer un déficit foncier déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros.
Par ailleurs, en cas de recours à un crédit pour l’achat du bien immobilier, les intérêts d’emprunts sont également imputables sur les revenus fonciers (et non du revenu global).
Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges (cf. exemple suivant).
Les différents cas d’utilisation du régime du déficit foncier :
Le déficit foncier peut être utilisé à travers une société civile immobilière ( SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : l’investisseur est alors détenteur des parts de la SCI propriétaire du bien immobilier.
Le régime réel permet de déduire des revenus fonciers des charges contrairement au régime micro-foncier qui ne permet pas de produire un déficit foncier ( car abattement forfaitaire de 30 % automatisé appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges).
Le déficit foncier permet d’investir dans l’immobilier tout en réduisant fortement ses impôts, grâce à la déduction d’une partie de ses charges sur le revenu imposable global.
Si le déficit foncier est supérieur au revenu global à hauteur de 10.700 euros, le restant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excèdent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus ou durant 10 ans des seuls revenus fonciers.
Le déficit foncier est un procédé de droit commun permettant une déduction du revenu global. Il s’adresse principalement aux propriétaires bailleurs soucieux de réduire leurs revenus fonciers.
Le principe du déficit foncier : un investisseur achète un bien immobilier ancien afin de le rénover et le louer. Le coût des charges peut dépasser celui des revenus fonciers. dans la limite de 10 700€/an. Le déficit foncier restant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ainsi il peut diminuer le montant de son impôt sur le revenu, grâce aux dispositions légales prévues à l’article 156 du CGI (Code général des impôts) sur le traitement des déficits fonciers.
MISE À JOUR DÉFICIT FONCIER 2022
Le bien doit être loué pendant 3 ans après l’année de l’imputation du revenu global, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Ainsi, si vous réalisez un déficit en 2022, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2025.
Louer le logement non meublé pendant 3 ans après l’année de l’imputation du revenu global.
Il doit s’agir de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien mais pas de travaux d’agrandissement et de reconstruction du bien.
Vous pouvez déduire également de vos revenus fonciers :
- les frais d’administration et de gestion du bien.
- les impôts liés au logement tels que la taxe foncière.
- travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien.
- les primes d’assurance.
- les intérêts et frais d’emprunt.
- les charges locatives (si vous n'avez pas pu les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ).
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
- S’il s’agit d’une copropriété, les provisions pour charge.
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement quant à eux ne peuvent être déduits du revenu foncier.
Le bien immobilier doit être situé en France.
L’investisseur doit être domicilié fiscalement en France.
Ne pas avoir investi au préalable dans un système de réduction d’impôt dans les départements d’Outre-Mer (loi Girardin).
Le montant des travaux de rénovation vient s’imputer sur les revenus fonciers de l’année et peut créer un déficit foncier déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros.
Par ailleurs, en cas de recours à un crédit pour l’achat du bien immobilier, les intérêts d’emprunts sont également imputables sur les revenus fonciers (et non du revenu global)
Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges (cf. exemple suivant).
Les différents cas d’utilisation du régime du déficit foncier
- Par la souscription de parts de SCPI
- Dans le cadre d’un démembrement de propriété
- Via le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel ( LMP ou LMNP).
Le déficit foncier peut être utilisé à travers une société civile immobilière ( SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : l’investisseur est alors détenteur des parts de la SCI propriétaire du bien immobilier.
Le régime réel permet de déduire des revenus fonciers des charges contrairement au régime micro-foncier qui ne permet pas de produire un déficit foncier ( car abattement forfaitaire de 30 % automatisé appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges).
Le déficit foncier permet d’investir dans l’immobilier tout en réduisant fortement ses impôts, grâce à la déduction d’une partie de ses charges sur le revenu imposable global.
Si le déficit foncier est supérieur du revenu global à hauteur de 10.700 euros, le restant est réputé reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet excèdent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus ou durant 10 ans des seuls revenus fonciers.
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