Les modalités, le fonctionnement, les limites de l’allègement de l’impôt sur la fortune.

FONCTIONNEMENT DE L’IFI

IFI : La loi de finances de 2018 a remplacé l’ISF (Impôt Solidarité Fortune), par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), revoyant ainsi à la baisse les biens composant le patrimoine taxable. En effet jusqu’à 2018, étaient imposables à l’ISF l’ensemble des biens appartenant au contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf les biens professionnels et les autres biens exonérés, si leur valeur globale excédait 1 300 000 €.

Les biens qui entraient dans l’assiette de l’ISF étaient les :

• Immeubles bâtis et non bâtis,
• Droits de propriété intellectuelle,
• Voitures, motocyclettes, yachts, avions,
• Chevaux, bijoux, l’or et les métaux précieux,
• Créances, les meubles meublants,
• Fonds de commerce, entreprises, titres de société dès lors qu’ils n’avaient pas le caractère de biens professionnels,
• Comptes courants d’associés.

Depuis le 1er janvier 2018, seul le patrimoine immobilier net (biens et actions), bâti et non bâti, entre dans l’assiette imposable de l’IFI, si sa valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2022. Sont redevables de l’IFI les personnes physiques détenant le patrimoine préalablement cité, résidant en France. Que comprend ce patrimoine ?

MODALITÉS IFI : DÉFINITION DU PATRIMOINE CONCERNÉ ET DE SA VALEUR

Définition du patrimoine pris en compte

Ce patrimoine concerne tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement. Les biens imposables sont essentiellement les immeubles bâtis, à usage personnel ou mis en location. Cela inclut les maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) et non bâtis (immeuble en état de construction, terrain vierge, terrain nu ou immeuble sur plan) détenus directement.

Le patrimoine net pris en considération est le montant total des biens (patrimoine brut), auquel on soustrait le montant du capital encore dû au titre des emprunts contractés pour acquérir un bien immobilier, d’équipement, ou pour tout autre motif.

Valeur du patrimoine pris en compte

Afin d’évaluer vos biens immobiliers, il faut ainsi considérer ce qu’un acheteur pourrait potentiellement débourser au cas où vous les vendriez. Vous pouvez comparer les ventes de biens similaires réalisées auparavant dans le même secteur. Mais ceci restant subjectif, le site des impôts dispose d’une base de données des prix de vente proposant des valeurs théoriques de votre patrimoine. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte : état général du marché immobilier, caractéristiques des biens comme la superficie, l’année de construction, la qualité des finitions, et leurs prestations : proximité des écoles, commerces, espaces verts…

Quant à la valeur des actions, elle correspond à leur dernier cours connu. C’est-à-dire à la hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers.

EXONÉRATION PARTIELLE OU TOTALE DE CERTAINS BIENS

Exonération totale

Les biens et droits immobiliers professionnels, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers, sont donc totalement exonérés de cet impôt sous certaines conditions. Le propriétaire doit les utiliser dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les biens doivent correspondre à l’exercice d’une véritable profession dont l’activité permet de satisfaire aux besoins d’existence. L’activité doit de surcroît être la profession principale du redevable et constituer l’essentiel de ses activités économiques.

Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, ou les enfants mineurs sous administration légale.

Les biens ou droits immobiliers doivent être en lien avec cette profession.

Exonération partielle

S’ils n’entrent pas dans les conditions prévoyant une exonération totale, sont exonérés partiellement d’impôt : les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%), les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA), les biens ruraux loués par bail à long terme, et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants.

IFI : LES ABATTEMENTS ET LES DÉCOTES POSSIBLES

Certains bien bénéficient d’une réduction d’impôt. Vous pouvez appliquer 30% de décote pour votre résidence principale. Pour les autres biens, le taux varie de 5 à 40%, en fonction de leurs caractéristiques. A titre d’exemple, les biens locatifs classiques bénéficient d’une décote comprise entre 15 et 20 %. Les biens locatifs meublés d’une décote comprise entre 5 et 10 %. Les logements locatifs répondant à la loi de 1948 d’une décote comprise entre 30 et 40 %. Les biens détenus en indivision d’une décote comprise entre 10 et 30 %. Les biens détenus en SCI d’une décote comprise entre 10 et 20 %. Enfin les monuments historiques d’une décote comprise entre 20 et 25 %.

Ces marges sont à évaluer en fonction des contraintes de chaque bien. Prenons exemple d’un logement occupé par un locataire qui en fait sa résidence principale. Voué à y résider longtemps, il sera difficile à déloger. Dans ce cas on accepte une décote de 20% de son prix.

Certains biens ne bénéficient d’aucune décote comme les résidences secondaires ou les biens bénéficiant d’un dispo­sitif de défiscalisation, comme la loi Pinel.

LES LIMITES DE L’ALLÈGEMENT DE L’IMPÔT SUR LA FORTUNE

Les principaux objectifs de l’allègement de l’impôt sur la fortune étaient d’éviter que des centaines de contribuables s’expatrient chaque année, donc influer leur gestion de patrimoine, et favoriser l’investissement dans les entreprises. Cependant son impact sur l’expatriation des foyers fiscaux les plus fortunés est difficile à mesurer. Ces ménages décident de partir à l’étranger pour des raisons majoritairement professionnelles et non à cause d’une fiscalité trop contraignante ou d’un fort taux d’imposition.