Donation immobilière : La question de l’héritage est un sujet complexe. C’est un problème auquel chacun d’entre nous aura à faire face, mais il est difficile d’y réfléchir à l’avance. Cependant, la complexité des lois concernant la succession et les donations nécessitent de s’intéresser au sujet le plus tôt possible et de préparer une stratégie afin de ne pas laisser ses héritiers dans une situation désavantageuse.

Des héritages lourdement taxés

En effet, tout parent souhaite faire en sorte que ses enfants bénéficient au mieux de la transmission du patrimoine familial. La taxe sur l’héritage se calcule selon un barème progressif. Ainsi si votre patrimoine est modeste, les droits de succession à payer seront peu élevés. Cependant s’il est plus conséquent, vos héritiers seront privés d’une part significative : si la part imposable de votre héritage est supérieure à 2 000 000€, les droits de succession s’élèveront à 45 % de sa valeur.

Des astuces pour optimiser votre gestion de patrimoine

Ces astuces concernent principalement les donations effectuées de votre vivant. La fiscalité des dons est beaucoup plus avantageuse que l’héritage. Et la donation permet de contrôler plus facilement les modalités selon lesquelles vos biens seront gérés. Les dons aux enfants et aux autres héritiers peuvent être faites selon plusieurs modalités.

La donation immobilière en pleine propriété

Vous pouvez faire don d’un bien d’une valeur allant jusqu’à 100 000€ par enfant une fois tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vus pouvez également donner jusqu’à 31 865 € à vos petits-enfants, et 5 310 € à vos arrière-petits-enfants. En effet la loi vous autorise à donner à vos héritiers en ligne directe de l’argent, mais aussi des biens, de l’immobilier, des actions… Cela vous permet de céder, en une fois ou en plusieurs fois, une partie ou la totalité de votre patrimoine.

Une taxation plus avantageuse

De plus, vous pouvez profiter de la taxation plus avantageuse des dons. Les dons faits à vos enfants avant vos 80 ans sont en effet taxés selon un barème allant de 5 % à 45 %. Il est donc possible d’effectuer des dons de patrimoine immobilier certes soumis à une taxe, mais toujours plus avantageux que le paiement de droits de succession qui seraient en vigueur sur la totalité de votre héritage en cas de décès.

Un avantage de plus : les dons d’argent

Notez qu’en plus de cet abattement, les dons familiaux d’argent vous autorisent à donner tous les 15 ans jusqu’à 31 865 € également exempts de droits de donation.

La donation immobilière en démembrement

La donation en démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. L’usufruit désigne le droit d’utiliser le bien et le droit d’en percevoir les fruits ; la nue-propriété désigne le droit pour un individu de posséder un bien et d’en disposer. Ainsi l’usufruitier a le droit de louer le bien et de percevoir les loyers, mais pas de le vendre. Les droits démembrés sont totalement indépendants l’un de l’autre.

Aucun droit à payer

Dans le cas d’une donation en démembrement, les parents cèdent le plus souvent à leur enfants la nue-propriété du bien et restent usufruitiers. L’avantage de cette méthode est que lors du décès des parents, les enfants deviennent entièrement propriétaires du bien, sans aucun droit de succession à payer.

Un choix à faire le plus tôt possible

Lors d’une donation en démembrement, les droits de donation ne sont calculés que sur la nue-propriété du bien, ils sont donc plus bas que lors d’un héritage. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible. D’où l’importance de préparer la transmission de son patrimoine le plus tôt possible.

La société civile immobilière

Une société civile immobilière est une structure de gestion constituée de deux personnes minimums. Chacune des personnes constituant une société civile immobilière a le statut d’associé. Ce type de structure est créé afin d’assurer la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme juridique présente un certain nombre d’intérêts fiscaux et patrimoniaux. Ainsi, un couple peut tout à fait former une société civile immobilière avec ses enfants.

Une succession plus sereine

En effet, même s’ils sont mineurs, les enfants peuvent intégrer une SCI. Un couple cherchant à transmettre plusieurs biens immobiliers à ses enfants peut donc tout à fait les faire entrer petit à petit dans la société et leur donner des parts sociales.
Cette forme juridique permet également d’éviter les conflits le plus souvent liés à l’héritage. Notamment lorsque plusieurs personnes héritent de la gestion d’un même bien : les droits de chaque membre sont clairement délimités dès la création de la SCI, évitant ainsi des tensions et des réclamations des héritiers.