Depuis le 1er février 2023, la Banque de France a décidé de mensualisé le calcul du taux d’usure, et non plus à chaque trimestre comme jusqu’à présent. La Banque de France a annoncé cette décision le vendredi 20 janvier 2023.

La Banque de France a décidé de cette modification temporaire afin de tenir compte de « la phase de remontée des taux de marché », explicite le ministère de l’Économie.

Une actualisation du taux d’usure nécessaire

Il est en effet possible pour la banque de France de modifier la méthode de calcul du taux d’usure à titre exceptionnel pour remédier à une situation économique difficile. La période maximale de ce changement est de huit trimestres.

Ici, la mensualisation de l’actualisation du taux d’usure durera jusqu’au 1er juillet 2023. L’objectif est d’harmoniser les relèvements du taux d’usure. On détermine désormais le taux d’usure sur la base de la moyenne des taux pratiqués au cours des trois mois précédents.

Il y a quelques semaines, lors d’une conférence réunissant plusieurs acteurs du secteur, la Banque de France a étudié l’idée de l’actualisation mensuelle.

Rehausser le plafond du taux d’usure pourra faciliter l’accès au crédit pour les particuliers et soulager le marché de l’immobilier. Cela permettra aux banques de prêter plus cher, et d’accorder plus de crédits sans dépasser le plafond légal.

François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, évoque « un ajustement technique » et précise également que les taux d’usure protègent les emprunteurs de taux d’intérêt anormalement élevés.

Au départ, la Banque de France n’était pas favorable à cette décision. Mais de nombreux professionnels du marché de l’immobilier tels que les notaires se sont inquiétés d’un blocage du marché immobilier, ce qui a alerté les autorités.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est la valeur effective globale maximale qui encadre et plafonne l’ensemble des frais d’un prêt immobilier : taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur. Les établissements bancaires ne peuvent pas prêter au-delà du niveau du taux d’usure.

L’objectif du taux d’usure est de protéger les emprunteurs d’une dette trop importante, en particulier les emprunteurs les plus fragiles financièrement.

Cependant, le calcul du taux d’usure ne s’adapte pas vraiment aux différentes situations économiques. En effet, le calcul du taux d’usure tous les trimestres sur la base de la même méthode de calcul c’est-à-dire les taux moyens pratiqués les trois mois précédents augmentés d’un tiers.

Ainsi le 1^er janvier, le taux a été remonté, pour passer de 3,05 % à 3,57 % pour un prêt immobilier d’une durée supérieure à 20 ans.

Des difficultés sur le marché immobilier

Depuis plusieurs mois, de nombreux dossiers sont refusés ou reportés au début du trimestre suivant à cause du déséquilibre entre les taux d’intérêts et le taux d’usure. Ainsi, en 2022 les banques ont accordé 20.5 % moins de prêts qu’en 2021. De plus les banques ont allongé la durée des crédits accordés afin d’éviter un surendettement des ménages. La durée est passée de 19.5 ans en 2021 à 20.1 ans en 2022. Dans de nombreux cas, allonger la durée du prêt n’est pas suffisant pour compenser la hausse des prix.

De plus, certains acheteurs potentiels ont dû revoir leur budget et se tourner vers des logements moins coûteux, tels que des appartements en copropriété ou des maisons plus petites. Pour certains acheteurs, l’achat d’une propriété est devenu plus difficile en raison de la hausse des coûts d’emprunt.

Certains acteurs du marché estiment que le calcul du taux d’usure est déconnecté de la réalité du marché de l’immobilier. En effet, dans la réalité, les taux d’intérêts augmentent plus vite que le taux d’usure ce qui réduit le nombre de prêts accordés.

Les conséquences de cette réévaluation

L’annonce de la mensualisation du calcul du taux d’usure a donné de l’espoir aux acheteurs et aux professionnels du secteur. Ils espèrent désormais pour faire accepter plus de dossiers et continuer à développer le dynamisme du marché immobilier français. En effet, moins de dossiers seront bloqués ce qui permettra à de nombreux acquéreurs de pouvoir réaliser leur projet immobilier.

Cependant, il est important de garder à l’esprit que cela n’empêchera pas la progression des taux d’intérêts dans les mois à venir. L’observatoire Crédit Logement prévoit une augmentation des taux de crédit jusqu’à atteindre 3% fin 2023.

De plus, les coûts des logements anciens augmentent également et risquent de freiner quelques acheteurs.