Nous le savons depuis quelques temps maintenant, 2024 marquera la fin du dispositif Pinel. En effet, dès le 1^er janvier 2025, la loi Pinel n’existera plus.

Pour rappel, en France, la loi Pinel est considérée comme une mesure fiscale majeure pour l’investissement immobilier locatif.
Pour en savoir plus, retrouvez notre article dédié : https://finance-assurance.fr/pourquoi-faut-il-investir-en-loi-pinel-avant-2024/

Cependant, il existe des variantes à ce dispositif, déjà mises en place.

Nous pouvons particulièrement retenir le déficit foncier ainsi que le dispositif Malraux.

Le déficit foncier

Le déficit foncier représente un avantage fiscal associé aux investissements dans l’immobilier destiné à la location. Il est considéré comme le meilleur remplaçant du dispositif Pinel.

En possédant un bien immobilier, vous pouvez déduire les frais de rénovation ou de travaux (tels que les réparations ou les améliorations) de vos revenus locatifs. Si ces dépenses dépassent vos revenus de location, cela crée un « déficit foncier ». Vous pouvez utiliser ce déficit pour réduire votre revenu imposable global, ce qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Depuis 2023, vous devez louer le bien immobilier pendant une période de 3 ans suivant l’année où vous imputez le déficit foncier sur le revenu global, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre de la troisième année après cette imputation. Par exemple, si vous enregistrez un déficit en 2023, vous devez maintenir la location du bien concerné jusqu’à 2026.

Pour bénéficier de cette déduction fiscale, il est essentiel de louer le logement non meublé pendant 3 ans après avoir amputé le revenu global.
Les déductions concernent les dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien, les frais administratifs et de gestion du bien, ainsi que les impôts associés tels que la taxe foncière, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunts et d’autres charges locatives.
Cependant, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à cette déduction. Ces avantages fiscaux s’appliquent uniquement aux biens immobiliers situés en France pour les résidents fiscaux français qui n’ont pas déjà bénéficié d’une réduction d’impôt dans les départements d’outre-mer via la loi Girardin.

Suite à la loi Climat, le plafond du déficit foncier a doublé pour encourager la rénovation énergétique des logements locatifs. Le passage de 10 700 € à 21 400 € par an encourage les travaux de rénovation énergétique de 2023 à 2025. Dans le but d’améliorer la performance énergétique et éviter la classification des logements en tant que passoires thermiques (DPE classé F ou G).

Ce dispositif permet de réduire les impôts en déduisant une partie des charges du revenu global. Il est possible de reporter un excédent de déficit foncier sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Il peut aussi être déductible des revenus globaux sur 6 ans ou exclusivement des revenus fonciers sur 10 ans.

Vous pouvez d’ailleurs retrouvez nos programmes Déficit Foncier juste ici : https://deficit-foncier.finance-assurance.fr/

Le dispositif Malraux :

La loi Malraux de 1962 encourage la préservation du patrimoine en autorisant la déduction des coûts de rénovation des impôts pour les biens anciens historiques. Elle s’applique à l’acquisition de biens immobiliers anciens dans des zones protégées et offre des avantages fiscaux après rénovation.

La prolongation de Malraux s’applique en 2024, exclusivement aux quartiers dégradés pour des immeubles subissant une restauration complète. Ces investissements doivent être liés à une convention pluriannuelle (NPNRU) ou au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

Pour en bénéficier, le propriétaire doit rénover et louer le logement comme résidence principale pendant au moins 9 ans. La location doit commencer dans les 12 mois suivants les travaux, excluant les membres de la famille. Autorisation préfectorale requise avant les travaux, supervisés par des architectes des Bâtiments de France, pour une durée maximale de 3 ans, visant à l’habitation.

En effet, il permet de préserver le patrimoine, bénéficier d’une flexibilité fiscale jusqu’à 400 000 euros sur 4 ans. Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Le déficit foncier réduit fortement les impôts. Depuis 2013, Malraux échappe au plafonnement fiscal à 10 000 euros par an.

Conclusion :

En somme, la fin du dispositif Pinel n’est pas forcément une mauvaise nouvelle quand on sait qu’il existe d’autres alternatives.

En effet, le déficit foncier représente une solution sur le long terme, qui est avantageuse. Grâce à cette loi il est possible d’accroître son patrimoine. Et cela tout en bénéficiant d’une fiscalité réduite et presque inexistante sur une période de 10 ans.
Le déficit foncier pourrait donc être un substitut intéressant à la loi Pinel.

Par ailleurs, la loi Malraux devrait également être prise en considération. Elle permet d’associer les avantages fiscaux et l’investissement patrimonial, surtout pour les amateurs d’histoire des villes.